长租公寓市场：房地产企业竞速布局的挑战与应对策略

当前，全国排名前30的房地产企业已有1/3进入了长租公寓市场，然而它们的盈利情况普遍不乐观：最早进入市场的万科泊寓，至今尚未实现盈利；龙湖则对外公开表示三年内不考虑盈利。

根本原因，在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。根据披露信息，旭辉领寓当前租金回报率在4%-5%，万科泊寓仅2%-3%，租金收入是主要盈利点，其他增值服务尚未能匹敌。并且，很多一线城市的回报率相较重点二线城市更不乐观。

除了较低的投资回报率以外，重资产运营模式还面临着回报周期长、融资渠道少、流动性风险突出、租金涨幅动力缺乏、税收优惠力度小等问题。对于习惯了在新房市场赚快钱的房地产企业而言，无法快速收回资金，将大大限制其在长租公寓市场上的扩张步伐。

受限于商业模式和运营模式，当前房地产企业旗下长租公寓在项目寻源、运营管理、资产证券化退出三个环节面临着严峻的挑战。

房企旗下的公寓，主要是自持的闲置房源升级，或通过收购/租赁等方式拿来改造而成。

其中，自持的闲置房源大多偏离市中心地段，无法满足租客日常工作出行的需求：包括龙湖、朗诗、金地等主流企业，在一二线城市开发的长租公寓，距离城市中心地段基本都在30分钟车程以上。考虑到租金定价与距离之间的正相关性，较远距离的房源，将会积蓄潜在租赁库存问题。

在拿房方面，获取中心地段的集中式房源极其困难，房企只能通过整租偏远地区的工业用地、废弃厂房等非住宅用房进行升级改造。而中介机构地推门店几乎铺遍城市各个街道，在房源获取上占据了巨大优势。链家目前在全国拥有约8000家门店，超13万经纪人团队，覆盖28个城市；我爱我家在全国拥有2000多家门店和5万多名经纪人团队，共覆盖15个城市。密集的门店、庞大的地推团队，让中介机构能有效获取市场上的一手业主信息，从而占据核心地段的优质房源。

此外，房地产企业在中心地段拿房，还面临着共享办公、医疗机构、文娱产业等其他行业企业的竞争。在拿房成本哄抬的环境下，房地产企业即使拥有雄厚的资金优势也需要承受高成本运作的压力。

绝大多数房企都制定了短期内快速扩张的目标：万科计划在2018年达到45万间、旭辉计划5年内达到20万间、佳兆业计划3年内达到10万间。如果目标实现，大规模的公寓管理问题，将无可避免。

公寓管理包括销售看房、合同签约、物业服务、租金收取、日常保洁、期末收房等一系列工作，而这也将直接影响到租客的居住体验。

一方面，房地产企业自身的运营团队较小，且多以原地产业务人员为主，缺乏相关管理经验。在重资产运营模式下，房地产企业很难像中介机构、酒店等市场参与者聚焦于运营管理层面。另一方面，公寓扩张到一定规模后，固定成本将会分摊稀释，而可变成本有可能上升，进而会降低企业利润率。

因此，解决规模化的运营管理问题，将是房地产企业在未来需要面临的一项严峻挑战。